Wasserschaden in der Mietwohnung: Wer zahlt was, wie viel Mietminderung – und wer trägt die Stromkosten der Trocknung?

Kaufbeuren, in der Nacht zum Sonntag, 6. September 2026: Um 1.32 Uhr wird die Feuerwehr gerufen. In einem Mehrfamilienhaus steht das Wasser auf rund 15 Quadratmetern etwa acht Zentimeter hoch. Der Haupthahn ist schon zugedreht, die Feuerwehr saugt das Wasser ab. Den Vermieter wollen die Bewohner am Montag verständigen. So schildert es ein lokales Nachrichtenportal.

Die eigentlichen Fragen beginnen danach: Wer bezahlt die Reparatur, wer die durchnässten Möbel? Wie viel Miete ist geschuldet, wenn wochenlang Trocknungsgeräte laufen? Und wer trägt deren Stromkosten? In Bayern betrifft das viele: Laut Zensus 2022 ist etwa jede zweite Wohnung im Freistaat vermietet, in München und Regensburg sind es rund drei von vier. Auf manche dieser Fragen geben Gesetz und Bundesgerichtshof (BGH) klare Antworten, auf andere nicht.

Die ersten Stunden: absperren, melden, fotografieren

1. Wasser stoppen. Den Absperrhahn der Wohnung oder den Haupthahn zudrehen; kommt das Wasser von oben, beim Nachbarn klingeln und die Hausverwaltung anrufen. Ist Elektrik nass geworden, etwa eine Deckenlampe: den Strom für diesen Bereich abschalten – aber nur, wenn der Sicherungskasten trocken erreichbar ist. Steht Wasser im Raum: nicht betreten und die Elektroanlage später nicht selbst einschalten, sondern vom Elektrofachbetrieb prüfen lassen – dazu rät der Elektrotechnik-Verband VDE für überflutete Räume.
2. Vermieter oder Hausverwaltung sofort informieren. Das Gesetz verlangt die Meldung „unverzüglich“ (§ 536c BGB); eine Frist in Tagen nennt es nicht. Erst anrufen, dann schriftlich und nachweisbar nachreichen, etwa per Einwurf-Einschreiben – dazu rät der Mieterverein München, weil Sie die Meldung im Streit beweisen müssen. Hinein gehört: was passiert ist, seit wann, welche Räume betroffen sind, die Bitte um Beseitigung – und der Satz, dass Sie die Miete bis zur Klärung unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen (warum, steht unten).
3. Erst fotografieren, dann aufräumen. Durchnässte Sachen nicht wegwerfen, bevor die Versicherung sie gesehen oder freigegeben hat – so sehen es die Musterbedingungen der Versicherer vor.
4. Eigene Versicherungen anrufen. Die Hausratversicherung ist „unverzüglich“ zu informieren (§ 30 VVG). Könnten Sie den Schaden selbst verursacht haben, melden Sie ihn außerdem innerhalb einer Woche Ihrer Privathaftpflicht (§ 104 VVG). Die Gebäudeversicherung informiert der Vermieter.
5. Notmaßnahmen ja, Sanierung auf eigene Faust nein. Ist der Vermieter nicht erreichbar, dürfen Sie veranlassen, was keinen Aufschub duldet (§ 536a Abs. 2 BGB). Trocknung und Reparatur beauftragt der Vermieter oder die Hausverwaltung: Wer ohne Notfall und ohne Verzug des Vermieters (siehe letzte Frage) selbst Handwerker bestellt, bleibt nach dem BGH auf den Kosten sitzen (Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06, entschieden für eine Heizungsreparatur).

Wer zahlt was? Gebäude, Möbel, Nachbar

Ein Wasserschaden in der Mietwohnung berührt bis zu drei Versicherungen – und die wichtigste gehört nicht dem Mieter. Die Übersicht folgt den unverbindlichen Musterbedingungen des Gesamtverbands der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV, Stand Juni 2026) und der Rechtsprechung – jeder Vertrag kann abweichen. Sie gilt für Leitungswasser; Überschwemmung und Rückstau sind in der Regel nur mit Elementar-Baustein versichert.

Platzt ein Rohr, ohne dass dem Vermieter etwas vorzuwerfen ist, muss er die Wohnung reparieren und die Mietminderung hinnehmen – Ersatz für das durchnässte Sofa schuldet er in der Regel nicht. Das Amtsgericht Köln wies 2009 die Klage eines Mieters ab, nachdem eine Verschraubung am Warmwasserrohr wegen Materialermüdung versagt hatte: Ohne konkreten Anlass müsse ein Vermieter die Wasserleitungen nicht regelmäßig überprüfen (205 C 143/09). Anders entschied dasselbe Gericht 2020, als korrodierte Heizungsrohre wiederholt Thema der Eigentümerversammlungen gewesen waren, ohne dass saniert wurde: Die Vermieter mussten unter anderem 2.500 Euro für eine beschädigte Kommode zahlen (227 C 6/17). Weil es auf solche Umstände ankommt, ist für die eigenen Sachen zunächst die Hausratversicherung der Ansprechpartner – mehr dazu, mit Video, im Beitrag Wasserschaden und Versicherung: Wer zahlt was?

Kommt das Wasser aus der Wohnung darüber, zahlt nicht automatisch die Haftpflicht des Nachbarn: Gehört das ganze Haus einem Eigentümer, haftet der Mieter oben dem Mieter unten nur bei Verschulden (BGH, 12.12.2003 – V ZR 180/03). In Häusern mit Eigentumswohnungen kann der Nachbar auch ohne Verschulden einen Ausgleich schulden (BGH, 25.10.2013 – V ZR 230/12).

Wenn Sie den Schaden selbst verursacht haben

Die Waschmaschine läuft aus, ein Hahn bleibt offen, beim Bohren trifft jemand die Leitung: Wer den Schaden zu vertreten hat – ihn also selbst verschuldet hat oder für Mitbewohner und Helfer einstehen muss –, kann grundsätzlich weder Reparatur auf Kosten des Vermieters noch Mietminderung verlangen. Für leichte Fahrlässigkeit hat der BGH eine Ausnahme entwickelt: Die Gebäudeversicherung des Vermieters kann sich das Geld dann nicht beim Mieter zurückholen (Urteile von 2000 und 2006 – IV ZR 298/99, IV ZR 273/05). Zahlt der Mieter die Versicherung über die Nebenkosten mit, muss sich der Vermieter in der Regel an sie halten statt an ihn (für Leitungswasser: Urteil vom 03.11.2004 – VIII ZR 28/04). In einem solchen Fall, einem Küchenbrand, musste die Vermieterin den Schaden auch beseitigen, und die Mieter durften mindern – dort erst ab dem vierten Monat nach dem Brand (Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 191/13).

Zwei rechtskräftige Urteile des Amtsgerichts München zeigen das. Nach einem Pfannenbrand in einem gemieteten Haus in Ottobrunn wies es die Klage der Vermieterin über gut 13.000 Euro ab: Sie müsse sich an ihre Gebäudeversicherung halten (17.05.2018 – 412 C 24937/17). Und als ein Bekannter eines Mieterpaars beim Anbringen von Sockelleisten die Wasserleitung anbohrte – Trocknung und Wiederherstellung kosteten rund 7.400 Euro –, sah das Gericht darin nur leichte Fahrlässigkeit und keinen Grund für eine Kündigung (08.03.2017 – 424 C 27317/16).

Dieser Schutz hat Grenzen. Bei grober Fahrlässigkeit kann der Versicherer das Geld in voller Höhe zurückfordern (BGH, Beschluss vom 26.10.2016 – IV ZR 52/14); wo die Grenze verläuft, hängt vom Einzelfall ab. Und der Schutz gilt nur für das Gebäude: Für die Möbel der Nachbarn kann sich deren Hausratversicherung das Geld auch bei leichter Fahrlässigkeit beim Verursacher zurückholen (§ 86 VVG). Melden Sie den Schaden deshalb immer auch Ihrer Privathaftpflicht.

Ist streitig, woher das Wasser kam, muss nach dem BGH zuerst der Vermieter ausschließen, dass die Ursache aus seinem Bereich stammt, etwa aus den Leitungen; gelingt ihm das, muss der Mieter beweisen, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat (Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01, entschieden für eine Arztpraxis). Eine frühe, dokumentierte Leckortung – den Auftrag erteilt in der Regel der Vermieter – nützt deshalb beiden Seiten.

Wie viel Mietminderung? Warum es keine Tabelle gibt

Solange ein Mangel die Wohnung unbenutzbar macht, ist keine Miete geschuldet; ist die Nutzung nur eingeschränkt, ist eine „angemessen herabgesetzte“ Miete zu zahlen (§ 536 BGB). Unerhebliche Beeinträchtigungen bleiben außer Betracht. Die Minderung gilt kraft Gesetzes, also ohne Zustimmung des Vermieters, und unabhängig davon, ob er den Schaden verschuldet hat (BGH, 23.04.2008 – XII ZR 62/06, entschieden für Gewerberäume). Gerechnet wird von der Bruttomiete, also einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung (BGH, 20.07.2005 – VIII ZR 347/04). Für die Zeit, in der der Vermieter mangels Meldung nicht abhelfen konnte, entfällt die Minderung (§ 536c Abs. 2 BGB).

Was „angemessen“ ist, sagt das Gesetz nicht, und der BGH legt keine Quoten fest. Staffeln, wie sie im Internet kursieren (etwa „ein Trocknungsgerät 20 bis 30 Prozent“), fanden wir in keinem Urteil; manche der dazu genannten Aktenzeichen konnten wir in frei zugänglichen Entscheidungsdatenbanken nicht finden. Was es gibt, sind Einzelfälle. Sechs davon:

• 5 Prozent – Wasserschaden über dem Küchenfenster, entschieden für 19 Tage (Amtsgericht Bonn, 26.01.2021 – 206 C 18/19; laut Datenbank nicht rechtskräftig).
• 20 Prozent – Decken in drei Räumen wegen eines undichten Dachs durchfeuchtet, jeweils auf etwa einem Quadratmeter (Amtsgericht Köln, 31.07.2012 – 220 C 8/12, rechtskräftig).
• mindestens 25 Prozent – allein für die Folgen eines Rohrbruchs in der Badwand, zusätzlich zu 15 Prozent wegen Schimmels: Toilette und Dusche zeitweise nicht nutzbar, wochenlang kein warmes Wasser im Bad; Trocknungsgeräte waren nicht nötig (Amtsgericht Köln, 04.09.2024 – 206 C 17/23).
• 37 Prozent – gemietetes Haus: Einliegerwohnung und ein Kellerraum nach einem Unwetter nicht nutzbar; nur 5 Prozentpunkte entfielen auf Lärm und tägliches Entleeren der Trocknungsgeräte im Untergeschoss (Landgericht Bonn, 12.11.2015 – 6 S 5/15).
• 80 Prozent – Einzimmer-Appartement mit Wasserschaden und Schimmel, Möbel abgerückt, zwei Trocknungsgeräte im Raum, für einen Monat (Landgericht Köln, 29.03.2012 – 1 S 176/11).
• 100 Prozent – mehrere Räume durchnässt, Küche und Bad nicht nutzbar, Trocknungsgeräte aufgestellt: knapp sieben Wochen unbewohnbar; danach noch 5 Prozent wegen muffigen Geruchs (Amtsgericht Köln, 07.07.2020 – 227 C 6/17).

Die Fälle zeigen, worauf Gerichte schauen: welche Räume betroffen sind, wie groß die Wohnung ist, ob Bad und Küche funktionieren, wie lange es dauert – nach der Zahl der Geräte staffelt keines dieser Urteile. Eine bayerische Entscheidung zur Quote nach einem Wasserschaden mit Trocknung haben wir nicht gefunden.

Gemindert wird nur für die betroffenen Tage. Ein Rechenbeispiel mit frei gewählten Zahlen, keine Empfehlung: 1.200 Euro Bruttomiete, 18 von 30 Tagen beeinträchtigt, Quote 40 Prozent – das ergibt eine Minderung von 1.200 × 0,40 × 18/30 = 288 Euro. Mit dem Abbau der Geräte endet die Minderung nicht automatisch: Das Landgericht Bonn ließ sie weiterlaufen, solange die Einliegerwohnung nicht wieder nutzbar war. Welche Quote im eigenen Fall angemessen ist, klären Mieterverein oder Anwalt.

Nicht einfach kürzen: zahlen unter Vorbehalt

Dass die Minderung kraft Gesetzes eintritt, heißt nicht, dass sich die Miete gefahrlos kürzen lässt. Ein Fall aus Bayern zeigt das Risiko: Mieter eines Einfamilienhauses kürzten die Bruttomiete von 1.550 Euro wegen Schimmels um 20 Prozent. Ein Gutachten ergab, dass ihr eigenes Heiz- und Lüftungsverhalten die Ursache war. Bei 3.410 Euro Rückstand kündigten die Vermieterinnen fristlos, und die Kündigung hielt vor dem BGH (Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11; Vorinstanzen Amtsgericht Freising und Landgericht Landshut). Fristlos kündigen kann der Vermieter, wenn der Mieter – wie hier – mit insgesamt zwei Monatsmieten in Verzug ist; stammt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen, genügt schon mehr als eine Monatsmiete (§ 543 Abs. 2 und § 569 Abs. 3 BGB).

Den Ausweg nennt der BGH im selben Urteil: die Miete unter dem einfachen Vorbehalt der Rückforderung weiterzahlen und die Minderung anschließend klären. Dazu rät auch der Mieterverein München – und in drei der sechs Fälle oben (Amtsgericht Köln 2012, 2020 und 2024) hatten die Mieter unter Vorbehalt gezahlt und bekamen Geld zurück. Der Vorbehalt gehört am besten gleich in die Schadensmeldung: Wer in Kenntnis seines Minderungsrechts vorbehaltlos voll zahlt, kann das zu viel Gezahlte unter Umständen nicht zurückverlangen (§ 814 BGB). Das Geld müssen Sie beim Vermieter selbst zurückfordern. Vom Verrechnen mit der laufenden Miete rät der Mieterverein München ab: Erkennt der Vermieter den Betrag nicht an, droht wieder die Kündigung wegen Rückstands.

Trocknungsgeräte in der Wohnung: dulden und absprechen

Reparatur und Trocknung sind Erhaltungsmaßnahmen, die der Mieter dulden muss (§ 555a BGB). Sie sind „rechtzeitig“ anzukündigen; eine Frist in Tagen nennt das Gesetz nicht. Muss sofort gehandelt werden, entfällt die Ankündigung – die Gesetzesbegründung nennt als Beispiel den Rohrbruch. Wer den Zutritt verweigert oder an Bedingungen knüpft, geht ein Risiko ein: Nach dem BGH kann der Vermieter wegen verweigerter Duldung unter Umständen kündigen, ohne die Duldung vorher einzuklagen (Versäumnisurteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13). Das Amtsgericht München entschied 2018 zu einem Fensteraustausch, dass eine Mieterin die Duldung nicht davon abhängig machen darf, ob sie eine Ersatzwohnung erhält (418 C 18466/18, rechtskräftig).

Ist nur die Oberfläche nass, genügen Luftentfeuchter (Kondenstrockner). Ist Wasser unter den Estrich gelaufen, kommt ein Verdichter oder eine Turbine dazu, die Luft durch die Dämmschicht saugt; die Hersteller geben die Lautstärke je nach Modell und Messabstand mit rund 50 bis gut 60 Dezibel an. Einen festen Dezibelwert, ab dem eine Wohnung als unbewohnbar gilt, gibt es nicht.

Darf ich die Trocknungsgeräte nachts abschalten?

Ein gesichertes Recht dazu gibt es nicht – die Trocknung ist als Erhaltungsmaßnahme zu dulden (§ 555a BGB) –, eine Pflicht zum Dauerbetrieb ist aber ebenso wenig belegt. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich Vereinbarungen über die zeitliche und technische Durchführung und über den Ersatz von Aufwendungen (§ 555f BGB). Manche Geräte lassen sich per Zeitschaltuhr nachts pausieren oder leiser stellen – das kann die Trocknung verlängern. Wir selbst bieten keine Nachtpause an; unsere Geräte laufen durch. Wer nachts Ruhe braucht, klärt vor dem Aufbau mit Vermieter und Fachbetrieb, was möglich ist, und hält es fest – statt später eigenmächtig den Stecker zu ziehen.

Wer trägt die Stromkosten der Trocknungsgeräte?

Der Strom der Geräte läuft über den Zähler des Mieters. Die Grundlage für den Ausgleich steht im Gesetz: Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter „in angemessenem Umfang“ zu ersetzen und auf Verlangen vorzuschießen; zum Nachteil des Mieters kann davon nicht abgewichen werden (§ 555a Abs. 3 und 4 BGB).

Ob der Trocknerstrom dazugehört, hat der BGH nach unserer Recherche nicht entschieden. Das Amtsgericht Schöneberg erkannte 2008, noch nach der inhaltsgleichen Vorgängervorschrift, die Stromkosten zweier Trocknungsgeräte als solche Aufwendung an – 107,92 Euro für 19 beziehungsweise 30 Tage Trocknung im Jahr 2006, von der Trocknungsfirma beziffert und vom Vermieter nicht bestritten (109 C 256/07; frei zugänglich nur als Wiedergabe auf einer Kanzleiseite). In einem Kölner Fall hatten die Vermieter den Mietern 250 Euro für den Strom der Geräte gezahlt, ohne dass darum gestritten wurde (Amtsgericht Köln, 205 C 143/09). Und der Mieterverein München zählte 2021 in einer Mitteilung zu Unwetterschäden Trocknungsgeräte samt Strom zu den Kosten der Vermieterseite – es sei denn, der Mieter hat den Wassereintritt verschuldet. Offen ist, wer die Stromkosten trägt, wenn der Mieter den Schaden leicht fahrlässig verursacht hat. Enger legte das Amtsgericht München die Vorschrift 2019 bei Hotelkosten nach einem Brand aus (siehe unten).

Ansprechpartner ist der Vermieter, nicht dessen Versicherung: Mit dem Gebäudeversicherer hat der Mieter keinen Vertrag, und in den Musterbedingungen der Wohngebäudeversicherung kommt der Trocknerstrom nicht vor. Die unverbindliche Richtlinie der Versicherer zur Sanierung von Leitungswasserschäden sieht aber vor, dass Trocknungsgeräte einen geeichten Stromzähler haben, damit dem Versicherungsnehmer, also dem Eigentümer, die tatsächlichen Energiekosten erstattet werden können.

Für den Nachweis helfen drei Schritte. Erstens: beim Aufbau fragen, ob am Gerät ein Kilowattstunden- oder nur ein Betriebsstundenzähler sitzt. Zweitens: dessen Stand und den des eigenen Stromzählers bei Auf- und Abbau fotografieren. Drittens: nach dem Abbau den Vermieter um die Verbrauchsangabe bitten. Bei uns gilt: Nicht jedes Gerät hat einen eigenen Kilowattstundenzähler; wo er fehlt, setzen wir einen separaten Stromzähler davor. Über den Stromverbrauch stellen wir eine Bestätigung aus. Die Kosten einfach von der Miete abzuziehen, ist riskant: Die gesetzliche Regel, die das Verrechnen mit der Miete absichert (§ 556b BGB), nennt diesen Anspruch nicht. Sicherer ist es, den Betrag mit Beleg gesondert zu fordern oder vorab einen Vorschuss zu verlangen.

Wie lange dauert das – und wer zahlt das Hotel?

Die Richtlinie der Versicherer nennt als Regelwerte für die reine Gerätetrocknung 14 bis 21 Tage bei Dämmschichten unter dem Estrich und 14 Tage bei massivem Mauerwerk – bei sachgerechtem Aufbau und genügend Geräten. Die gesamte Schadensbeseitigung dauert nach einer Broschüre des GDV je nach Ausmaß einige Wochen bis mehrere Monate. Fertig ist die Trocknung, wenn die Messung es zeigt, nicht wenn eine Frist um ist.

Ist die Wohnung so lange unbewohnbar und haben Sie den Schaden nicht zu vertreten, ist keine Miete geschuldet (§ 536 BGB). Wer die Unterkunft bezahlt, ist dagegen offen. Der Vermieter: Das Amtsgericht München wies nach einem Brand im Haus (Löschwasserschaden) die Klage eines Ehepaars auf rund 19.000 Euro Mehrkosten für Hotel und Ersatzwohnung ab: Die Kosten seien Folge des Brandes, nicht der Instandsetzung, und die Vermieter hätten den Schaden nicht zu vertreten (11.06.2019 – 414 C 22911/18, rechtskräftig). Das Amtsgericht Bad Urach sprach einem Mieter dagegen die Kosten einer Ferienwohnung zu, soweit sie die ersparte Miete überstiegen: Er sei nicht wegen des Wassers ausgezogen, sondern wegen der Sanierung mit Trocknungsgeräten (07.03.2022 – 1 C 239/21). Die eigene Hausratversicherung: Die Musterbedingungen nennen Hotelkosten, begrenzt nach Tagen und Tagessatz. Zahlen muss sie nach den Oberlandesgerichten Saarbrücken (2023 – 5 U 64/22) und Köln (2025 – 9 U 192/24, Hinweisbeschluss) aber nur, wenn die Wohnung wegen des Schadens am Hausrat unbewohnbar ist – nicht, wenn es am Gebäude oder an den Trocknungsgeräten liegt. Die Gebäudeversicherung des Vermieters: Sie kennt Hotelkosten nach den Musterbedingungen nur für den Eigentümer, der selbst in der Wohnung lebt. Bevor Sie umziehen, holen Sie deshalb eine schriftliche Kostenzusage ein – vom Vermieter oder von Ihrer Versicherung – und heben Sie alle Belege auf.

Häufige Fragen

Wer zahlt den Strom der Trocknungsgeräte?

Nach dem Gesetz hat der Vermieter Aufwendungen, die dem Mieter durch eine Erhaltungsmaßnahme entstehen, in angemessenem Umfang zu ersetzen (§ 555a Abs. 3 BGB). Ein Berliner Amtsgericht hat den Trocknerstrom 2008 nach der inhaltsgleichen Vorgängervorschrift dazugezählt; ein BGH-Urteil dazu haben wir nicht gefunden. Offen ist, was gilt, wenn Sie den Schaden selbst verursacht haben. Zählerstände bei Auf- und Abbau fotografieren und den Betrag gesondert fordern – nicht von der Miete abziehen.

Wer beauftragt die Trocknungsfirma – der Mieter oder der Vermieter?

In der Regel der Vermieter oder die Hausverwaltung; über sie läuft auch die Gebäudeversicherung. Als Mieter melden Sie den Schaden und können einen Fachbetrieb vorschlagen. Wer selbst beauftragt, trägt in der Regel das Kostenrisiko.

Wer streicht und tapeziert nach der Sanierung?

Das ist Schadensbeseitigung und Sache des Vermieters, auch wenn der Mietvertrag die Schönheitsreparaturen dem Mieter überträgt – jedenfalls dann, wenn der Mieter den Schaden nicht zu vertreten hat. Für einen leicht fahrlässig verursachten, versicherten Brandschaden hat der BGH das 2014 ebenso entschieden (VIII ZR 191/13).

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Schriftlich mahnen und eine Frist setzen. Kommt der Vermieter in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen lassen und dafür nach dem BGH auch einen Vorschuss verlangen (§ 536a Abs. 2 BGB; Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/07). Lassen Sie sich nach einem Wasserschaden vorher beraten, etwa beim Mieterverein – auch damit die Regulierung über die Gebäudeversicherung des Vermieters nicht gestört wird.

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